风险警告！全球房产泡沫最严重的城市都在哪？

作者：网友投稿时间：2018-10-06 09:02

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瑞士银行（UBS）在 9 月底发布的全球房地产泡沫指数报告中指出，未来数年，自住房的投资回报率值得怀疑。去年，全球主要中心城市的房地产均价涨幅已出现停滞。在报告分析的全球 20 个中心城市中将近一半的房价在经过通货膨胀调整后，出现了下跌。

美联储加息让全球楼市承压

在 2008 年金融危机结束后，投资房产是一项不错的选择。以全球各大中心城市为例，过去 5 年，投资房产每年平均回报率在 10% 左右（租金收入加上房价涨幅），优于同期的全球股市。

但随着时间的推移，情况正悄然发生变化。不少热门房产投资城市（比如温哥华、悉尼等）的房价被外来热钱炒作、快速飙升，导致当地居民无力购房，从而引发了政策监管。外国投资者被严格限制购房，使市场需求减少，房价涨幅停滞甚至回调。以悉尼为例，据房地产数据分析公司 CoreLogic9 月初公布的数据显示：8 月房价环比下跌了 0.3%，同比跌幅 5.6%。而澳大利亚房价已经连续 11 个月下跌。

然而潜在的风险远不止于此，美联储 9 月 26 日决定加息 25 个基点，将利率区间上调至 2% 到 2.25%，创 2008 年以来最高，不少国家央行选择跟随加息。

瑞银在报告中称，从历史上看，投资者不得不对利率上升保持警惕，因为在过去 40 年中，利率上升一直是造成房价调整的主要原因。

过去 5 年，被调查的 20 个城市平均房价（通胀调整后，下同）上涨了 35%，在旧金山、慕尼黑和温哥华等地的涨幅是平均水平的两倍。低门槛的融资要求，超低的房贷利率，推动了各地的需求。全球中心城市受益于数字经济日益增长的重要性和更广泛的城市化趋势，全球同时数量激增的富豪们也热衷于在这些城市投资房产来保全个人资产。

但在最近一年时间里，各个城市的房价涨跌参差不齐。

香港、慕尼黑和温哥华的房价分别上涨约 11%、7.5%、8.5%，泡沫风险列在前三。

泡沫指数紧随其后的是阿姆斯特丹、旧金山和法兰克福，房价分别上涨了约 11%、12% 和 13.5%。

与此同时，斯德哥尔摩、悉尼和伦敦的房价则分别下跌了约 8%、6% 和 5%。

瑞银认为，造成风险上升的原因是：房价上涨过快，与当地平均收入严重脱节，这让大多数居民无力负担购买自住房。负担过重又会引发政策调控，政治家拥有多种方式调控市场，比如增收空置税（香港、悉尼）、对外国人加征印花税（伦敦、悉尼、新加坡）来抑制杠杆，从而 " 劝退 " 外来热钱。对于价格受到投资者情绪或外国资本高度影响的市场，房价调控政策对房市构成了重大风险，尤其在房价快速上涨周期中，可能会使价格过度回调，导致投资者重估他们对未来资本收益的预期。

海外房产平台居外网董事 CEO 罗雪欣女士对第一财经记者表示，大部分中国买家海外购房是着眼于长期投资，不会太在意短期价格波动，且现在海外购房目标城市、国家越来越多元化。居外网数据显示，中国买家对全球中心城市的询盘量从 2017 年已经开始减少，相应地对投资热门国家二线城市的询盘量有所增加。

该报告的作者之一、瑞银集团全球财富管理部成员霍尔茨海（Matthias Holzhey）对媒体表示，" 泡沫出现时，一个典型的迹象是房地产与人均收入和租金严重脱节。"

瑞银在报告称，虽然存在一定的泡沫风险，但并没有数据表明全球信贷或不良贷款过高，未偿还的抵押贷款增速还不到 2008 年金融危机爆发前的一半。尽管如此，瑞银认为投资者仍需谨慎行事，尤其是泡沫高企的市场，投资者不应期望房产实际价值会在中短期内快速升值。

香港房地产市场保持蓬勃发展

报告称，香港房地产市场保持了蓬勃发展的势头。在过去四个季度中，通胀调整后的住宅市场价格再次上涨了近 11%，每平米均价接近 20 万港币（约合 17.6 万人民币），这使香港在本次排行榜上高居第一。

自 2008 年以来，香港房价已翻了一番，租金上涨了 15％，但居民考虑通胀后的实际收入没有多大变化。这意味着 10 年前香港居民用 12 年的税前总收入就能购买一套 60 平米的公寓，但在 10 年后的今天，他们需要工作 22 年。

香港楼市长期供不应求，住宅市场对本地和外国投资者都有巨大的吸引力，但当地居民的购房负担越来越重，让政府不得不加大调控以抑制价格上涨。6 月底，香港政府宣布对空置的私人住宅征收 " 额外差饷 "，相当于两年房租，以防止发展商囤积楼盘，从而改善市场供应。